Obwohl auf dem Wohnungsmarkt überwiegend Wohnungen angeboten werden, ist es keine Seltenheit mehr, ganze Häuser mieten zu können. Denn wer nicht gleich ein eigenes Haus bauen oder kaufen möchte oder häufiger umzieht, ist mit einem Mietshaus gut beraten. 

Ein Haus zu kaufen ist eine immense Investition und mit weitreichenden Entscheidungen verbunden. Möchte ich den Rest meines Lebens an diesem Ort verbringen? Gefällt mir das gebaute oder gekaufte Haus auf Dauer? Will ich wirklich so viel Geld investieren?  

Ein ganzes Haus anzumieten ist deshalb oft eine Überlegung wert.   

Warum ein Haus vermieten? 

Alle Immobilienbesitzer kommen irgendwann an den Punkt, an dem sie sich fragen, ob sie ihr Haus lieber verkaufen oder vermieten sollen. Dies ist natürlich eine sehr individuelle Entscheidung. Ist das Haus schon seit jeher in Familienbesitz und eine Erbschaft, so hat man meist auch eine starke, emotionale Bindung an die Immobilie. Das Elternhaus endgültig zu verkaufen fällt vielen somit schwer. 

Trotz dieser emotionalen Schwierigkeiten ist ein Verkauf aus wirtschaftlicher Sicht zuerst einmal lukrativer. Denn: Die Mieteinnahmen pro Quadratmeter sind für Einfamilienhäuser niedriger als bei einer konventionellen Wohnung. Wenig attraktiv sind auch die hohen Instandhaltungskosten. Für gewöhnlich ist man als Vermieter nämlich einziger Eigentümer eines solchen Einfamilienhauses, da dieser Besitz, zumindest in einem Großteil der Fälle, aus einer Erbschaft stammt. Vermieter haben so die Kosten für größere Reparaturen zu tragen.  

Ein Haus möbliert vermieten 

Vermietung von möblierten Häusern

Eine weitere Frage ist, ob man seine Immobilie möbliert vermieten soll. Dies lohnt sich, wenn man die Möbel nicht selbst benötigt. Dadurch können Vermieter höhere Mieteinnahmen generieren und die Kosten für die Einlagerung der Möbel sparen. Um den sorgsamen Umgang mit den Mietmöbeln zu gewährleisten, sollte immer ein Übergabeprotokoll erstellt werden.  

Ein Haus vermieten: Hierauf ist zu achten 

Hat man sich einmal dafür entschieden, dass es sinnvoller ist, sein Haus zu vermieten anstatt es zu verkaufen, unterscheidet sich der Mietvertrag grundsätzlich nicht von einem regulären Mietvertrag für eine Wohnung. Die Räumlichkeiten sollten mit Anzahl und Größe beschrieben sein. Dies gilt allerdings auch für die Ausstattung wie zum Beispiel: Satellitenschüssel, Markisen, Keller. Auch Nebengebäude, wie Gartenhäuser, Garagen oder Carports sowie Werkstätte und der Garten sind aufzuführen. Etwaige Nutzungsrechte sollten auch im Mietvertrag festgehalten werden. Ansonsten kann der Mieter davon ausgehen, dass alles, was sich auf dem Grundstück befindet auch für seine Nutzung bestimmt ist.   

Kosten und Pflichten bei der Hausmiete 

Das Mieten eines Hauses unterscheidet sich zur Wohnungsmiete auch hinsichtlich des Bezahlens von Wasser, Abwasser und Heizung. Oft vereinbaren Mieter und Vermieter hier, dass der Mieter die Kosten direkt an den Versorger zahlt. Schließlich ist der Mieter ja der einzige Nutzer der Anlage. Die Kosten, wie etwa Wartung oder der Schornsteinfeger, bezahlt der Mieter sofort beim Entstehen und nicht erst wie bei der Wohnungsmiete jährlich mit einem Abschlag an den Vermieter. Auch können Kosten entstehen, die nicht als Betriebskosten zählen, die aber dennoch der Mieter zu zahlen hat. Hierzu gehören die sogenannten Anliegerpflichten, wenn diese extern beauftrage Firmen übernehmen. Trifft dies nicht zu, dann sollte der Mietvertrag das klären. Wird die Pflicht nicht auf den Mieter übertragen, so muss der Eigentümer dies übernehmen und haftet für Schäden, sollte die Anliegerpflicht nicht eingehalten werden. Die Anliegerpflicht umfasst die Räumung der an das Grundstück angrenzenden Gehwegflächen von Laub, Schnee und Eis. 

Die Handhabung von Kündigungsfristen und Kleinreparaturen ist gleich wie bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis. Ein Unterschied ist allerdings das sogenannte „erleichterte Kündigungsrecht“. Dies gilt für Vermieter, die unter demselben Dach wohnen wie ihre Mieter. Der Unterschied zu anderen Kündigungen: Hier braucht der Vermieter keinen gesetzlichen Kündigungsgrund. Allerdings muss er auf dieses spezielle Recht verweisen und dem Mieter drei zusätzliche Monate bei der Kündigungsfrist einräumen. Aber aufgepasst: Dieses Recht für Vermieter gilt nicht bei Doppelhaushälften, da diese rechtlich als zwei verschieden Gebäude betrachtet werden.  

Hausverkauf nach der Vermietung 

Steht bereits von Anfang an fest, dass das Haus nach einer gewissen Zeit verkauft werden soll, sollte gleich ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden.  

Was es hierbei als Vermieter zu beachten gilt, wird im Folgenden aufgeführt.  

Hausvermietung auf Zeit 

Wie bei allen Verträgen ist darauf zu achten, dass dieser den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Wichtig ist, den Grund für die Befristung festzuhalten. Denn: Es macht einen Unterschied, ob nur die emotionale Entscheidung zum Verkauf aufgeschoben werden soll oder ob eventuell später mal die eigenen Kinder in das Haus einziehen wollen. Wenn Hauseigentümer nur etwas mit der Entscheidung warten möchten, dann ist das kein Grund für eine Befristung des Vertrags.  

Drei Gründe sind hierbei laut § 575 BGB zulässig: 

  • Wenn eine Eigennutzung des Hauses angestrebt wird, 
  • Wenn Modernisierungen oder Baumaßnahmen geplant werden, 
  • Wenn das Haus eine Werkmietwohnung ist und Betriebsbedarf besteht.  

Gleich vorweg: Der letztgenannte Punkt ist nur für Betriebe als Vermieter interessant, die ein Haus als Mietwohnung für Angestellte zu Verfügung stellen. Hierbei muss nachgewiesen werden, dass der Betrieb die Wohnung für einen konkreten Angestellten braucht, also sozusagen die Eigenbedarfskündigung auf betrieblicher Ebene.  

Häufiger kommen aber wohl die ersten beiden Punkte vor. 

Eigennutzung ist der am weitesten verbreitete Grund. Hier gilt es zu beachten, dass der Mieter ein Recht auf Auskunft hat: Vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses kann er nachfragen, ob der Grund für die Eigennutzung noch besteht. Der Vermieter muss hier beweisen, dass dieser noch vorliegt. Er trägt somit die Beweislast. 

Auch Sanierung bzw. Modernisierung als Befristungsgrund ist teils schwierig aufrechtzuerhalten. Zulässig sind nur komplette und große Umbauten der Wohnanlage, welche durch eine Weiterführung des Mietverhältnisses extrem gestört oder erschwert würden.  

Außerdem sind mehrere Befristungen hintereinander nicht möglich. Zum Ende einer Befristung muss das Mietverhältnis aufgelöst werden oder durch ein unbefristetes Verhältnis ersetzt werden.  

Den perfekten Mieter auswählen 

Einen perfekten Mieter finden Vermieter, wenn sie sich bereits im Vorfeld gründlich über den Mietinteressenten informieren. Wie bei jedem Mietverhältnis sollte der erste Blick des Vermieters auf das Einkommen des Mietinteressenten fallen. Für Häuser interessieren sich meistens Paare oder Familien. Diese können sich die höheren Mietkosten vor allem dann leisten, wenn zwei Einkommen vorhanden sind. Wenn ein Teil des Mieter-Pärchens arbeitslos wird oder die Beziehung in die Brüche gehen sollte, dann ist noch eine Person mit Einkommen da, die die Zahlungen auffangen kann.   

Auch die Gründe dafür, dass der Miet-Interessent ein Haus mieten und nicht kaufen möchte sind interessant zu wissen.  

Möchte er sich lediglich nicht durch einen Immobilienkauf dieser Größe festlegen? Flexibilität ist ein akzeptabler Grund für das Mieten eines Hauses und gepaart mit dem nötigen Einkommen, macht das den perfekten Mieter für ein ganzes Haus aus.  

Auch ein Haus zu vermieten kann sich lohnen! 

Entscheidet sich ein Hauseigentümer dafür, das Haus zu vermieten anstatt es zu verkaufen, gilt es einiges zu beachten. Welche Pläne gibt es hinsichtlich des Hauses? Soll es zu einem späteren Zeitpunkt doch verkauft oder dem Sohn oder der Tochter überlassen werden? Dann gilt es die entsprechenden Vorkehrungen zu treffen und den Mietvertrag zeitlich zu begrenzen. Durch den besonderen Schutz, der den Mietern zusteht, muss der Hauseigentümer diese Begrenzung der Mietzeit allerdings auch entsprechend begründen. Ansonsten wird es schwer, den Mieter aus dem Haus zu bekommen, wenn er es nicht gerade kaufen möchte. Die richtige Planung entsprechend der rechtlichen Rahmenbedingungen ist hier unerlässlich. Doch keine Sorge: Mit der richtigen Vorbereitung, Planung und Weitsicht lässt sich auch ein komplettes Haus erfolgreich und gewinnbringend vermieten!

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