Mieter genießen einen gewissen Schutz aufgrund des Wohnraummietrechts. Dennoch dürfen Vermieter natürlich Eigenbedarf anmelden. Dabei gilt es allerdings einiges zu beachten.  

Vermieter haben das Recht, Eigenbedarf an ihrer Immobilie anzumelden. Beim Anmelden von Eigenbedarf sind aber ein paar Punkte zu beachten, da sonst die Eigenbedarfskündigung angefochten werden kann. Doch was versteht man eigentlich unter Eigenbedarf? Und wann darf ich als Vermieter Eigenbedarf anmelden? 

Die Grundlage für Eigenbedarf: Das Mietrecht 

Um den Begriff „Eigenbedarf“ zu verstehen, hilft ein Blick ins BGB §573. Hier stehen die Grundvorrausetzungen, um als Vermieter überhaupt kündigen zu können: Es muss ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses vorliegen. Das heißt vor allem, dass man als Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt”, so im Wortlaut.

Das Gesetz bestätigt also, was der Begriff schon sagt: Man hat eigenen Bedarf und – das ist das Wichtigste – auch einen Zweck, der dies als berechtigtes Interesse ausweist. Weiter muss der Kauf der Immobilie schon abgeschlossen sein: Der Vermieter muss also als Eigentümer im Grundbuch stehen. Ein nicht berechtigter Zweck, der so gesehen auch keinen Eigenbedarf darstellt, wäre eine Kündigung zur Mieterhöhung. Dies ist von vorneherein ausgeschlossen.  

Wer zählt als familienangehörig bei Eigenbedarf? 

Eigenbedarf hat, wie im vorherigen Absatz schon beschrieben, etwas mit dem eigenen Bedarf an Wohnraum oder dem der eigenen Familie zu tun. Hierbei spielt auch der Grad der Verwandtschaft eine Rolle. Doch wer zählt zu den Familienangehörigen?   

Unumstritten sind folgende Verwandtschaftsverhältnisse: 

  • Eltern 
  • Kinder 
  • Großeltern 
  • Enkel 
  • Geschwister 
  • Nichten und Neffen (seit 2010) 

Komplizierter wird es bei Ehe- und Lebenspartnern. Leben die Ehepartner nur getrennt, aber haben keine Scheidung beantragt, so gilt dies ebenfalls als unumstritten. Selbiges gilt für Lebenspartnerschaften ohne Aufhebungsantrag. Ähnlich wird auch bei Schwiegereltern oder Schwiegersohn bzw. -tochter verfahren: Wenn die Ehe noch besteht, ist der Anspruch unumstritten.

Bei Angehörigen von geringerem Verwandtschaftsgrad ist dies schon schwieriger. Hier braucht es einen besonderen Nachweis, der die Bindung zum Vermieter bestätigt. Von dieser Regelung sind folgende Verwandtschaftsverhältnisse betroffen: 

  • Cousine und Cousin 
  • Großnichten und Großneffen 
  • Stiefenkel 

Andere Verhältnisse wurden ebenfalls schon anerkannt. Hier ist es aber umstritten, ob es einen Nachweis der besonderen Bindung benötigt oder nicht. Bei folgenden Gruppen sollte der Vermieter es also darauf ankommen lassen: 

  • Onkel und Tante 
  • Schwager und Schwägerin 
  • Stiefeltern 
  • Stiefsohn und Stieftochter 

Nach dem Ende einer Ehe wird es für einige Gruppen auch gänzlich unmöglich, als ein Berechtigter für den Eigenbedarf zu fungieren. Zu dieser Gruppe gehören: 

  • geschiedene Ehepartner 
  • Ex-Schwiegereltern 
  • Ex-Schwiegersohn und Ex-Schwiegertochter 

Nachdem wir nun alle möglichen Fälle für Familienangehörigkeit besprochen haben, gibt es allerdings noch eine weitere Gruppe an Personen für Eigenbedarf: Die Haushaltsangehörigen. Diese Kategorie beschreibt Menschen, die dem Haushalt des Vermieters schon länger zugeordnet sind und dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch bleiben: 

  • Lebenspartner 
  • Kinder des Lebenspartners 
  • Haushalts- und Pflegepersonal 

Gerade für Menschen mit Einschränkungen, die Haushaltshilfen benötigen, ist dies eine wichtige Information: Nicht nur Familienmitglieder können ein begründetes Interesse für Eigenbedarf signalisieren, sondern auch Angehörige des Haushalts.  

Eigenbedarf anmelden: Was muss ich bei Eigenbedarf noch beachten? 

Für Verbünde von Vermietern relevant: Eigenbedarf kann nur von natürlichen, nicht aber juristischen Personen angemeldet werden. Der Grund ist klar: Eine juristische Person kann natürlich keinen echten Eigenbedarf an einer Wohnung haben. Eine GmbH oder ein Verein darf demnach keinen Eigenbedarf anmelden. Bei mehreren Vermietern muss der Eigenbedarf allerdings nicht bei allen Parteien vorliegen: Ein einziger ist völlig ausreichend. Allerdings müssen dann alle Vermieter eine Kündigung aussprechen.  

Ein Vermieter mit mehreren Immobilien braucht sich vor einer Eigenbedarfskündigung auch nicht fürchten. Die Entscheidung, wem er kündigt, liegt bei ihm. Ein Mieter kann demnach nicht den Einwand erheben, der Vermieter hätte auch jemand anderem kündigen können. Dies gilt nicht, wenn eine andere Wohnung des Vermieters nicht bewohnt ist und ebenfalls bedarfsgerecht ist.  

Allerdings sollte man als Vermieter stets den Zweck des Eigenbedarfs im Hinterkopf haben: Die Wohnung muss auch zum angemeldeten Bedarf passen. Ist sie beispielsweise viel zu groß oder viel zu klein für den angegeben Verwendungszweck wäre eine Kündigung missbräuchlich bzw. kann die Kündigungsmöglichkeit dann ausgeschlossen werden.  

Auch, wenn ein Vermieter die Immobilie als Zweitwohnung nutzen möchte, kann eine Eigenbedarfskündigung funktionieren. Voraussetzung hierfür: Die Gründe müssen sowohl nachvollziehbar als auch vernünftig sein. Dies ist allerdings oftmals schwer nachzuweisen und daher mit vielen Hürden und hohen Anforderungen verbunden. Der Schutz des Mieters geht auch hier vor.  

Vertretbare Gründe für Eigenbedarf könnten sein: 

  • Kinderwunsch 
  • drastische Verkürzung des Arbeitswegs 
  • Eigenheim statt Mietwohnung 
  • Ersatzwohnung für langen Umbau des Eigenheims (Jahre) 
  • Wohnung für das eigene Kind 
  • berufliche Nutzung der Zweitwohnung 
  • räumliche Verkleinerung als Alterswohnsitz 

Allerdings werden die Interessen der beiden Parteien nicht miteinander verglichen. Eine Abwägung findet erst statt, wenn der Mieter Widerspruch einlegt.  

Die Eigenbedarfskündigung: Was muss drinstehen? 

Die Kündigung sollte stets schriftlich erfolgen. Hier muss auch der Eigenbedarf erklärt werden, mit Hilfe der Gründe und der Verwandtschaftsverhältnisse, die wir in den vorherigen Abschnitten besprochen haben. Anhand dieses sogenannten Lebenssachverhalts kann der Mieter selbst prüfen, ob er die Kündigung anfechten kann. Das Schreiben sollten also folgende Punkte enthalten: 

  • Die Person mit Bedarf (außer es ist der Vermieter selbst) 
  • Eine Erklärung des Verwandtschaftsverhältnisses und  
  • gegebenenfalls der besonderen Bindung zur Person oder  
  • die Zugehörigkeit zum Haushalt 
  • Die Gründe für den Eigenbedarf (Änderung der Lebensumstände) 
  • Bisheriges Wohnverhältnis (falls relevant für Verständnis) 
  • Existenz bzw. Angebot einer Wohnalternative für den Mieter 
  • Gemäß §574 Abs. 1 BGB: ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht Form- und Fristerfordernis 

Was gibt es für Fristen beim Eigenbedarf? 

Vermieter sind in dieser Situation verpflichtet, sich an die gesetzlichen Vorgaben zu Kündigungsfristen zu halten. Zuerst sollte man hier seinen Nutzungswunsch hinterfragen. Denn: Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht zulässig, sofern der Wunsch zur Nutzung bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestand oder es abzusehen war, dass dieser in den nächsten fünf Jahren eintreten wird. Allerdings kann dies umgangen werden, wenn der Mieter über die Absicht und die voraussichtliche Begrenzung seiner Mietdauer informiert wurde. 

Auch die Kündigung selbst hat natürlich Fristen. Diese sind im §573c Abs.1 BGB ersichtlich und richten sich nach der Länge des Mietverhältnisses. Hier gibt es drei Varianten, die das Mietverhältnis beenden, wenn der Mieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats bekommt: 

  • Bei weniger als fünf Jahren: Mit Ablauf des übernächsten Monats 
  • Bei mehr als fünf, aber weniger als acht Jahren: Mit Ablauf des fünften Monats nach der Kündigung 
  • Bei mindestens acht Jahren: Mit Ablauf des achten Monats nach der Kündigung 

Allerdings kann der Mieter dieser Kündigung auch widerspreche, was wir uns im Folgenden etwas genauer anschauen. 

Widerspruch und Härtefall 

Das Gesetz schützt den Mieter natürlich ganz besonders. Deswegen hat er das Recht, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen und kann zusätzlich noch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings bedarf dies eines Härtefalls. Das heißt: Eine Härte, die vor der Familie und den Angehörigen des Mieters nicht gerechtfertigt werden kann.

Eigenbedarfs schwangeres Paar

Hier eine Liste einiger gängiger Härtefälle: 

  • Wenn der geplante Auszug mit einer Geburt kollidiert (auch kurz danach) 
  • Alter gekoppelt mit Krankheit, Pflege oder Verbundenheit mit Umgebung 
  • Physische und psychische Krankheiten 

Bei einem Widersprich muss auch der Mieter die gesetzlichen Fristen einhalten. Dieser muss spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis beendet wird, vorliegen.   

Was passiert, wenn der Mieter nicht ausziehen möchte? 

Wenn alles geklappt hat, dann steht einer Eigenbedarfskündigung nichts mehr im Wege und die Kündigung wird rechtswirksam. Sollte der Mieter sich allerdings weigern auszuziehen, dann muss der Vermieter auch entsprechend handeln und folgende Schritte befolgen: 

  1. Nachdem der Vermieter bemerkt hat, dass der Mieter die Wohnung weiterhin nutzt, muss er Widerspruch gegen diese Fortsetzung des Gebrauchs einlegen. Dies muss er innerhalb von zwei Wochen tun. Ansonsten könnte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert werden.
  2. Der Vermieter sollte den Mieter auffordern, die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin zu räumen.
  3. Vermieter und Mieter sollten sich außergerichtlich einigen. Dies ist meist besser als eine Verhandlung. Der Vermieter könnte dem Mieter entgegen kommen durch Hilfe beim Umzug, Fristverlängerungen etc.
  4. Der letzte Schritt ist dann der Gerichtsvollzieher, der eine Zwangsvollstreckung durchführt. 

Die Anmeldung des Eigenbedarfs sollte durchdacht und gut geplant sein 

Vermieter sollten sich im Klaren sein, wie sie im Bezug auf die Eigenbedarfserklärung aufgestellt sind. Am besten sie vergleichen ihre Gründe mit bereits verhandelten berechtigten Interessen. Essentiell ist auch ein striktes Befolgen der rechtlichen Prozedere – so sichert man sich ab und handelt die besten Chancen für sich aus.  

Hinweis: Wir bei RESELY geben keine Rechtsberatung. Unsere Tipps sollen nur einen Ausgangspunkt und Hilfestellung bieten. 

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1 Comment

  1. Ich habe nicht gewusst, dass der Vermieter das Recht hat, Eigenbedarf an seiner Immobilie anzumelden. Mein Vermieter lebt momentan getrennt von seiner Frau und möchte, dass ich so schnell wie möglich ausziehe. Ich bin nicht sicher, ob sie die Scheidung beantragt haben, daher werde ich mich von dem Anwalt beraten lassen, wie ich mich weiter verhalten soll.

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