Alle Wohnungssuchenden wollen ihn: einen Mietvertrag. Allerdings ist Mietvertrag nicht gleich Mietvertrag – auch hier gibt es zahlreiche Varianten. Für Mieter und Vermieter gilt hier gleichermaßen: Augen auf bei der Vertragswahl, besonders wenn es um Fristen, Kündigungsgründe und Ausnahmeregelungen geht. In diesem Artikel zeigen wir die häufigsten Vertragsformen und umreißen kurz, wofür sie sich eignen und was es zu beachten gilt.  

Ist eine Wohnung erst einmal gefunden scheint alles so einfach zu sein. Man zahlt dem Vermieter die Miete und alles ist gut. Bis dahin ist es aber noch ein weiter weg, denn auch hierfür muss natürlich ein Vertrag geschlossen werden. Und Verträge sollte man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Deshalb möchten wir hier einen kleinen Überblick über unterschiedliche Mietverträge geben. Zuerst etwas allgemeiner, über die verschiedenen Bestandteile des Vertrags. Besonders die Miete und unter welchen Bedingungen der Vermieter diese erhöhen kann ist hier ein wichtiger Punkt. Danach geht es um die verschiedenen Formen des Mietvertrags, denn: Nicht alle sind unbegrenzt gültig oder garantieren eine gleichbleibende Miete. Hier nun das kleine Einmaleins des Mietvertrags. 

Was steht im Mietvertrag? 

Vorrangig ist ein Mietvertrag eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, in dem detailliert der Mietgegenstand (also die Wohnung oder das Haus) beschrieben wird. Andererseits muss der Mietvertrag auch die Rechte und Pflichten des Mieters festhalten. Natürlich gehören ebenfalls Nettomiete und Betriebskosten in den Vertrag. Grundsätzlich finden sich die Regelungen zum deutschen Mietrecht in den Paragrafen 535 bis 580a des BGB. Bevor wir allerdings auf die Spezialfälle des Mietvertrags näher eingehen, geben wir nachfolgend noch ein paar grundlegende Tipps zum Thema Miethöhe, Mieterhöhung und Problemen, die hierbei auftreten können. 

Woraus besteht die Miete? 

Gemeint ist dabei die Grundmiete, auch Nettomiete genannt. Diese setzt sich aus dem Preis pro Quadratmeter zusammen. Die Kaltmiete enthält noch nicht die Kosten für die Heizung. Hier kommen die Betriebs- und Nebenkosten dazu. Das sind beispielsweise die laufenden Grundstückskosten für das Haus, Hausmeister, Versicherungen und Müllentsorgung. Aber was passiert eigentlich bei einer Mieterhöhung und darf der Vermieter beliebig die Miete erhöhen? 

Die Miethöhe 

Die Höhe der Miete sollte sich dem Mietspiegel der entsprechenden Region, in der sich die Immobilie befindet, anpassen. Ist keiner vorhanden, bietet es sich an, den Mietspiegel der nächsten Gemeinde oder der Nachbarstadt einzusehen und hier zu vergleichen. Eine faire Miete ist nicht nur ein Vorteil für den Mieter, weil dieser keine horrenden Summen bezahlen muss. Mit einem angemessenen Preis hält man sich auch Klagen wegen Wuchers vom Hals. Die Miethöhe ist selbstverständlich im Mietvertrag festzuhalten. Allerdings gibt es hier auch einige Sonderformen, wie den Staffel- oder Indexmietvertrag. Erklärungen zu diesen Sonderformen finden sich weiter unten in diesem Blogpost.  

Die Entscheidung für einen gewissen Mietpreis will wohlüberlegt sein, denn dessen Höhe ist bindend für den Vermieter – er kann sie nicht beliebig verändern. Eine Erhöhung bedarf der schriftlichen Mitteilung an den Mieter und einer Begründung. Auch stehen dem Mieter zwei Monate Bedenkzeit zu. Falls er zustimmt, wird die Mieterhöhung ab dem dritten Monat wirksam. Als einer der Gründe für Mieterhöhungen spielt auch das Thema Modernisierung eine Rolle. 

Modernisierung als Grund für Mieterhöhung 

Auch etwaige Modernisierungen müssen vom Vermieter vorher bekannt gemacht werden. Hier liegt die Frist ebenfalls bei zwei Monaten vor der Maßnahme. Ohne Ankündigung muss der Mieter diese nicht dulden. Allerdings ist nicht jeder Umbau gleich eine Modernisierung. Die Gründe für den Umbau sind hierbei entscheidend: der Gebrauchswert der Immobilie muss steigen, die Wohnverhältnisse müssen dauerhaft verbessert werden oder der Umbau muss eine Maßnahme zum Einsparen von Energie sein. Nur dann ist ein Umbau auch als eine Form der Modernisierung zu verstehen. Die Miete kann aber nicht beliebig erhöht werden – auch nicht nach einer großen Modernisierung. Das Stichwort ist hier die Kappungsgrenze. Diese besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf.  

Der richtige Mietvertrag macht glücklich

Mieterhöhung nach Preisindex 

Die Miete kann auch erhöht werden, um sie an den Mietspiegel anzupassen. Allerdings gibt es hier einige Fallstricke, zu beachten. Der Vermieter muss die Wohnung in die entspreche Kategorie eines qualifizierten Mietspiegels einordnen. Diese finden sich zum Beispiel in Amtsblättern der betreffenden Gemeinde. Der qualifizierte Mietspiegel wird alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und ist von Mieter- und Vermietervertretern sowie der Gemeinde anerkannt. Bei einer Erhöhung nach dem Mietpreisspiegel ist auch eine Begründung des Vermieters für die Erhöhung notwendig. Eine Möglichkeit hierfür ist ein Gutachten eines Sachverständigen oder ähnliche Mietpreise für vergleichbare Immobilien anzuführen.  

Man merkt hier schon: das deutsche Mietrecht ist sehr komplex. Deshalb gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen. Diese unterscheiden sich je nach Nutzung der Immobilie, Mietdauer und der Höhe beziehungsweise auch der Erhöhung der Miete.  

Der unbefristete Mietvertrag 

Der unbefristete Mietvertrag trägt seine Besonderheit bereits im Namen. Hier gibt es keine Frist, zu der das Mietverhältnis endet. Dies ist der Regelfall. Der Vermieter setzt hier kein Ende des Mietvertrags, beispielsweise um die Immobilie nach der Frist selbst weiterzuverwenden. Im BGB ist diese Form des Mietvertrags unter Paragraf 542 Absatz 1 geregelt. Eine Kündigung ist hier natürlich noch immer möglich – unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Diese schriftliche Kündigung ist aber an bestimme Begründungen geknüpft, da der Mieter hier einen besonderen Schutz genießt.  

Der befristete Mietvertrag oder Zeitmietvertrag 

Im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag, gibt der Vermieter im befristeten Mietvertrag eine klare zeitliche Eingrenzung für die Dauer des Mietverhältnisses an. Dieser ist auch als Zeitmietvertrag bekannt. Ein solcher Vertrag wird zumeist geschlossen, wenn der Vermieter die Immobilie später selbst nutzen will, beispielsweise wenn seine Kinder in der Stadt studieren möchten oder er sie als Alterswohnsitz nutzen möchte. Ein weiterer Grund für einen befristeten Mietvertrag ist auch eine geplante umfangreiche Sanierung der Wohnung oder des Hauses. Der befristete Mietvertrag ist in Paragraf 575 des BGBG geregelt. Zusätzlich ist hier auch die Kündigung unter denselben Bedingungen möglich, wie bei einem unbefristeten Vertrag.  

Allerdings müssen Vermieter beim Schließen eines befristeten oder Zeitmietvertrags aufpassen. Denn nicht immer ist eine Befristung zulässig. Nach Paragraf 575 des BGB muss er dem Mieter nämlich bestimmte Gründe für die Befristung schriftlich nennen. Sind diese nicht zulässig oder nicht schriftlich mitgeteilt worden, wird aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes. Auch muss der Grund zu Ende der Befristung noch bestehen. Der Mieter kann hierbei frühestens vier Monate vor dem Ende des Mietvertrags beim Vermieter anfragen, ob die Gründe noch Bestand haben.  

Der Dauermietvertrag 

Nach diesen zwei populären Formen ist dies eine der weniger bekannten Varianten eines Mietvertrags. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Wohnbaugenossenschaften nutzen diese für gewöhnlich. Bei Wohnräumen erhält der Mieter hier das Dauerwohnrecht. Das heißt, er darf die Wohnung auf jede Art nutzen, was auch die Vermietung miteinschließt. Allerdings wird man hier nicht zum Eigentümer der Immobilie, daher sind Hypotheken oder ähnliches nicht möglich. 

Der Untermietvertrag 

Schließt ein Mieter einen Mietvertrag mit einem anderen Mieter, so entsteht ein Untermietvertrag. Oft wird dies auch als Mietvertrag der zweiten Stufe bezeichnet. Der Hauptmieter hat damit einen Untermieter. Dies ist gesetzlich in den Paragrafen 535 und 540 des BGB geregelt. Viele Mietverträge schließen die Untervermietung zwar aus, allerdings ist dieser Ausschluss nach Paragraf 553 Absatz 3 des BGB nicht wirksam.  

Der Staffelmietvertrag 

Normalerweise wird die Miete für ein Objekt festgelegt. Diese wird dann gezahlt und eventuelle Erhöhungen der Miete ergeben sich erst im Nachhinein. Nicht so beim Staffelmietvertrag. Hier legt der Vermieter auch die zukünftigen Erhöhungen der Miete fest. Allerdings kann eine Erhöhung nicht monatlich erfolgen – zwischen zwei Mietstaffeln muss zumindest ein Jahr liegen. Erhöhung der Miete und die schlussendliche Summe müsse auch im Vertrag festgelegt werden. Hierbei sind nur absolute Zahlen zulässig. Prozentuale Angaben machen den Vertrag unwirksam. Ein Staffelmietvertrag ist oftmals gleichzeitig ein befristeter Mietvertrag. 

Zuerst klingt dies natürlich schlecht für den Vermieter, aber ein Staffelmietvertrag kann sich gerade bei den steigenden Mieten der Wohnungsnot als Vorteil erweisen. Denn: Der Vermieter darf die Staffeln nicht eigenmächtig erhöhen, auch wenn der ortsübliche Mietsatz auf einmal höher ist, als die momentane Staffel.  

Der Indexmietvertrag 

Auch beim Indexmietvertrag ändert sich die Miete kontinuierlich. Der Mietpreis ist hier an einen Index gekoppelt. Das statistische Bundesamt ermittelt den sogenannten Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland. Aber aufgepasst: Die Mieterhöhung passiert nicht automatisch. Grundvoraussetzung ist, dass sich die Miete seit einem Jahr nicht verändert hat. Der Vermieter muss dann den alten und neuen Index an den Mieter übermitteln. Wichtig ist: Die Differenz hier in Prozent angeben und die neue Miete in Euro auszuweisen. Wie immer gilt – schriftlich. Sonst wird das Ganze unwirksam. Zwei Monate nach der schriftlichen Aufklärung des Mieters muss dieser die neue Miete zum ersten Mal zahlen.  

Unterschiedliche Mietverträge für unterschiedliche Bedürfnisse  

Beim Mietvertrag gibt es einiges zu beachten – für Mieter und Vermieter. Besonders wichtig ist die Miethöhe und wann der Vermieter sie erhöhen darf. Staffel- und Indexmietverträge können dabei für und gegen den Mieter arbeiten. Allerdings kommt es hier auf den Wohnungsmarkt an. Bei der momentan angespannten Lage und der Wohnungsnot geht die Preistendenz eher nach oben. Deshalb können fixe Erhöhungen eventuell ein Vorteil für den Mieter sein. Aber auch abseits dieser Mietverträge, die auf die Höhe der Miete abzielen gibt es noch viele weitere Vertragsarten, die sich für verschiedene Mieter und Vermieter lohnen können. 

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